区政府办公室张笛

 

    巴国城是九龙坡区的文化名片、是继杨家坪商圈后建成的又一个大型商业组团和商业副中心，是建设宜居城区的新地标，是我区产业结构调整升级的新的切入点。巴国城已被列入市委宣传部“十一五”发展规划，被市创意办授牌“重庆市创意产业基地”，市园林局授予“巴国城生态公园”美誉，已作为“魅力重庆一日游”的重要景点和影视拍摄基地，红狮水库已被改造成为环境优美的230亩巴国生态公园，已免费向广大市民游客开放，游人如织。25000平方米文化广场已经成为市民健身休闲的场所，巴人博物馆免费向市民开放，旅游价值已经显现，正在逐步形成九龙坡区又一个大型商圈和重庆主城西区的中央休闲区，具有无可限量的城市公共价值。

    一、   做大做强巴国城面亟需解决的主要问题

    巴国城建筑面积125154平方米，其中高压走廊下临时建筑62324平方米，有产权建筑63280平方米，已出售商铺8241平方米。现已入驻餐饮、商业、休闲、娱乐企业15户，出租商铺17092平方米，总利用率13.6％。招商不得力是制约巴国城发展的主要问题。商铺利用率低受以下几个因素影响：一是招商受到高压走廊下临时建筑、开盘初期人气不足，以及巴国城相对偏冷的地理位置和交通条件影响。二是受其他商业楼盘免租、低租招商等同业竞争影响。三是龙力公司不具备炒作大型商业地产的策划、执行和财务支撑能力。今年房地产企业普遍面临宏观紧缩和资金断链的危机，龙力公司对巴国城商业地产的长线投入，将使该公司的财政困难更加严峻。归结为一点：龙力公司财力不足是制约巴国城扩大招商、聚敛人气并迅速做大做强巴国城的核心问题。

    项目原计划总投资1.2亿元，是由政府领导牵头招商的大型文化娱乐项目，以代表重庆最高水平的歌剧院为主体，兼容高档KTV、SPA、电视摄影棚等，龙力公司迄今已经投入近3000万，建筑主体已建成，已进入外装和内部隔断阶段。由于合作方浙江老泰实业集团对项目的投资前景质疑，已决定终止合作，造成项目搁浅。由于缺乏合作伙伴后续资金投入，加上龙力公司当前缺乏长线投资能力，在短期内根本无法继续对俱乐部这个文化公益设施进行大量投资。俱乐部项目停工对我区时尚商圈打造、社会事务及大型文化设施建设、时尚消费创意产业基地建设等造成非常严重的影响。

    原计划龙力公司与浙江著名设计大师张丰毅合作投资建设国际风情酒吧街，装修总投资2000万元，打造8-10个不同国家风格的酒吧，招商国内知名酒吧经营团队做初期推动。目前，著名设计大师张丰毅因故终止合作，区政府原承诺组织2000万元贷款迄今没有落实，国际酒吧街建设项目也被迫终止。究其原因，仍然是龙力公司的财力制约了国际酒吧街的招商和投资。

    龙力公司作为一般的中型房地产开发公司，虽然倾力打造了重庆市惟一的巴文化集中展示载体，但无论从自身的文化根基，还是从公司的投入能力，都无法继续完成重庆本土民族文化发掘、展示、张扬和传承。深度发掘巴文化，是做大做强巴国城的必由之路。

以上四个问题集中反映龙力公司面临的两个主要困难，一是财力支撑不足，二是缺乏巴文化发掘拓展能力。

    二、对策建议

     举什么旗，走什么路，产业如何定位和布局，是大型商业地产必须运筹帷幄的。据我们了解，巴国城从项目建设之初，就缺乏一套完整的商业策划，即使传承、弘扬巴文化的策划也仅仅是满足商业地产促销的子项策划而已。2002年启动项目至今已过去5年有余，商业地产及文化背景需求已经发生了很大变化。今天的巴国城到底有什么优势吸引投资者、市民、游客到巴国城来投资和消费？无论是区政府、开发商，还是来巴国城投资的企业家，都迫切需要一个关于巴国城以弘扬巴文化为主旋律，集生态、休闲娱乐、旅游观光购物为一体，现代商业休闲中心并与周边工业园区、居民生活区协调发展的建设和投资指南。因此，建议在区创意办指导和支持下，由龙力公司委托国内知名策划公司重新编制巴国城的商业及旅游策划书，为有关各方提供权威招商投资指南。

    （二）由政府担负起招商、巴文化发掘和旅游开发的主导责任。

    产业结构调整和升级是区委、区政府早已既定的战略目标。以龙力公司已经建成的巴国城商业地产为载体，搭建九龙坡区新的商业文化中心，是我区文化建设、城市化建设和产业结构调整升级的典型项目。因此，由政府主导和支撑巴国城的招商工作，应该是区政府调整产业结构的具体行为。

根据市委宣传部关于加强区域文化设施建设的要求，结合区政府对文化设施建设和传承民族文化的责任，建议由区政府安排一定财力，收购在建的巴国城时尚俱乐部演艺厅，建成我区群艺活动演艺厅。

    为支持巴国城的招商顺利开展，建议利用区创意办掌握的“巴国公馆住宅项目城市建设配套费区属部分返还资金”和重庆市创意产业基地补贴政策，对巴国城酒吧街项目招商给予财政支持。巴国城酒吧街建筑面积约2.8万平方米，龙力公司的商铺租赁成本初步估算为35元/平方米，2年的租赁总成本为2352万元。巴国公馆一期建筑面积16万平方米，可返还我区城市建设配套费1459万元，已动用约200万元用于支持巴国城招商及宣传活动。巴国城创意产业基地政策可返还月1459万元，其中区属部分的一半已经返还给龙力公司，还有市、区两级共1094万元。两项合计2353万元。全部由区政府与巴国城业主共同组建的巴国城招商机构掌控，用于补贴巴国城招商费用，补贴率为100％。

    建议区政府批准巴国公馆二期的住宅项目城市建设配套费区属部分返还资金继续用于补贴巴国城其他商铺招商，把巴国城商圈做大，可增加10000人的就业和近5000万元的税收，为我区实现二、三产业转型找到新的突破口。